夏磊：房贷利率有多少下降空间？

8月15日，MLF利率超预期调降10bp至2.75%；1-7月居民中长贷累计少增2.1万亿元。7、8月房地产市场持续低迷，房贷利率是否还有下行空间？

· 目前房地产市场持续低迷，亟需降息刺激需求

2022年7月，商品房销售面积同比下降28.9%，淡季更淡。今年前7月房地产开发投资下降6.4%，房地产已陷入“销售下滑-房企经营困难-债务压力增加-购房者信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环，亟需释放购房需求，提振行业销售，走向销售复苏带动的良性循环，而降息是激发购房需求的关键。

· 住房贷款利率与历史低值相比，还有下降空间

2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%。历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为LPR加点55、35、20、30bp，二套房利率为LPR加点105、105、60、60bp，分别与历史下限最少相差122和162bp。二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20bp，二套房利率为LPR加点60bp，分别与历史利率下限最少相差82和162bp，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。

· 存款利率下行，预留贷款利率下降空间

4月，市场利率自律定价机制建立“存款利率市场化调整机制”，银行参考10年期国债收益率和1年期LPR自主调整存款利率。6月，全国银行新发生的存款加权平均利率较调整前下降12bp，达到2.32%，新吸收定期存款利率为2.5%，比上年同期低16bp。

·  居民按揭贷款不良率低，利率加点有下行空间

居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，基准利率之上的加点与贷款风险溢价有关。从贷款质量角度，个人按揭贷款不良率长期维持在0.3%左右，显著低于制造业、批发零售业、信息传输计算机服务和软件业等行业的不良率，即使利率加点下行也可以充分覆盖住房按揭贷款风险溢价。

综合来看，下半年，房贷下降时机或已成熟。在8月MLF超预期降息10bp的前提下，年内5年期LPR下调值得期待。目前一线城市首套、二套房与历史下限最少相差122和162bp，二线城市最少相差82和162bp，保守估计年内一线城市房贷利率还有20bp下降空间、二线城市还有15bp下降空间。

风险提示：政策利率超预期下降；房地产销售不及预期；经济恢复不及预期。

8月15日，MLF利率超预期调降10bp至2.75%；1-7月居民中长贷累计少增2.1万亿元。7、8月房地产市场持续低迷，房贷利率是否还有下行空间？

1、目前房地产市场持续低迷，亟需降息刺激需求

2022年以来，房地产销售大幅下滑。2022年4月受疫情等因素影响，商品房销售同比下降39%。5、6月份，随着疫情得到控制、经济逐步修复，房地产销售降幅有所收窄。但7月降幅再度扩大至28.9%，在传统销售淡季呈现出淡季更淡的特征。1-7月商品房销售面积累计同比减少23.1%。

房地产已陷入“销售下滑-房企经营困难-债务压力增加-购房者信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环，亟需释放购房需求，提振行业销售。受房地产销售下滑影响，1-7月居民中长期贷款同比少增2.1万亿元。房企资金周转困难，1-7月房地产开发投资下降6.4%，房地产开发资金来源合计累计减少25.4%，其中来源于个人按揭贷款累计减少25.2%。

历史经验表明，下调房贷利率能有效刺激购房需求。2019年11月、2020年2月、2020年4月、2022年1月和5月，LPR5年期利率分别下降5、5、10、5和15bp，利率下降对居民中长期贷款新增具有一定的带动作用，证明了降息对促进购房需求的有效性。

2、住房贷款利率与历史低值相比，还有下降空间

2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%。历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为LPR加点55、35、20、30bp，二套房利率为LPR加点105、105、60、60bp，分别与历史下限最少相差122和162bp。二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20bp，二套房利率为LPR加点60bp，分别与历史利率下限最少相差82和162bp，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。

 3、存款利率下行，预留贷款利率下降空间

4月，市场利率自律定价机制建立“存款利率市场化调整机制”，银行参考10年期国债收益率和1年期LPR自主调整存款利率。6月，全国银行新发生的存款加权平均利率较调整前下降12bp，达到2.32%，新吸收定期存款利率为2.5%，比上年同期低16bp。

存款大幅增加，存款利率可能持续下行。7月，人民币各项存款同比增加11.4%，比贷款高0.4个百分点，上次超贷款增速还是在2013年11月。存款大幅增加，存款利率有可能进一步下行。

 4、居民按揭贷款不良率低，利率加点有下行空间

居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，基准利率之上的加点与贷款风险溢价有关。从贷款质量角度，个人按揭贷款不良率长期维持在0.3%左右，显著低于制造业、批发零售业、信息传输计算机服务和软件业等行业的不良率，即使利率加点下行也可以充分覆盖住房按揭贷款风险溢价。

综合来看，下半年，房贷下降时机或已成熟。在8月MLF超预期降息10bp的前提下，年内5年期LPR下调值得期待。目前一线城市首套、二套房与历史下限最少相差122和162bp，二线城市最少相差82和162bp，保守估计年内一线城市房贷利率还有20bp下降空间、二线城市还有15bp下降空间。

风险提示：政策利率超预期下降；房地产销售不及预期；经济恢复不及预期。

证券研究报告《房贷利率有多少下降空间？》

对外发布时间：2022年8月19日

发布机构：国海证券股份有限公司

本报告分析师：夏磊

SAC编号：S0350521090004

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